В коммерческой недвижимости всё просто. Просто много параметров.

Как собственнику, арендатору или покупателю найти лучшее решение своей задачи? От общего к частному — о квалификации участников рынка, арендных ставках и справедливых сделках.

Александр Александрович

Руководитель Archix

На самом общем уровне собственники недвижимости получают арендную плату от арендатора или сами ведут бизнес. Некоторые перепродают помещения с наценкой.

Так или иначе тот, кто пользуется помещением, получает прибыль. От прибыли зависит, какую аренду он может выплачивать или сколько экономит, если помещение в собственности.

От размера рыночной аренды зависит, по какой цене помещение купят. В конечном итоге цена помещения зависит от пригодности (ценности объекта) для бизнеса и востребованности арендаторами.

Нужно оговориться: у каждого бизнеса свои требования к помещениям и локациям — то, что отлично работает для аптеки на первой линии, может быть бесполезно для склада или производства.

Кто действует на рынке

Всех участников рынка коммерческой недвижимости можно разделить на категории: арендаторы; покупатели — большинство ради арендной платы, часть ради перепродажи, часть для собственного бизнеса; собственники — большинство сдаёт в аренду, часть продаёт, часть ведёт бизнес сами. Это не все категории, но основные.

Квалификация решает, кто получит лучшую сделку

У каждого участника потребности и возможности определяются совокупностью представлений о рынке, навыков и информированности. Для удобства назовём эту совокупность — квалификацией.

Чем выше квалификация участника, тем более выгодные сделки он заключает. К какой бы категории вы ни относились, вы всегда встретите и высококвалифицированных, и неквалифицированных контрагентов. С высококвалифицированным диалог выстраивается более конструктивный, оперативный и сбалансированный.

Сбалансированная сделка — это когда взаимовыгодность проходит проверку временем: длительные арендные отношения или повторные сделки купли-продажи. Этот критерий объективен и одинаков для всех. Разница в том, что неквалифицированный участник его попросту не видит — а квалифицированный, наоборот, всё сильнее его желает.

Откуда берётся арендная ставка

Арендную ставку формирует спрос: чем больше арендаторов готовы платить за конкретное помещение, тем выше стоимость аренды. Цена самого помещения, в свою очередь, зависит от размера этой ставки — будущий собственник считает, какой доход объект способен приносить, и от этого отталкивается при покупке.

Ставка — самый подвижный параметр сделки: она реагирует на спрос быстрее, чем меняются остальные условия. Поэтому именно ставка чаще всего становится предметом переговоров — и именно здесь квалификация участника даёт наибольшее преимущество.

Верхняя и нижняя граница ставки

У помещения нет одной «правильной» ставки — есть диапазон между верхней и нижней границей.

Верхняя граница — это потолок, который рынок поддержит. Она считается от самого подходящего для этого помещения бизнеса: если объект хорошо подходит под стрит-ритейл с высоким трафиком, верхняя граница будет выше, чем для того же помещения под склад или офис. Выше этой границы ставка неустойчива — арендатор её не вытягивает и со временем съезжает, а простой обходится собственнику дороже, чем чуть более скромная, но стабильная ставка.

Нижняя граница — это уровень, ниже которого собственнику выгоднее сменить арендатора, чем годами держать текущего на заниженной ставке.

Бесперебойный арендный поток у верхней границы рынка экономически выгоднее, чем эпизодические платежи по перегретой ставке вперемешку с простоями по несколько месяцев. Это касается не только аренды, но и инвестиций в коммерческую недвижимость в целом: при покупке объекта для сдачи в аренду или перепродажи именно понимание этого коридора отделяет выгодную сделку от убыточной.

Если вы присматриваете торговую недвижимость, склад или здание для покупки или аренды — в каталоге объектов собраны помещения с разбором их пригодности под конкретный бизнес. Это и есть отправная точка для расчёта верхней границы ставки под ваш случай.

Итог

Шаг за шагом разбирая рынок, участников и их поведение, мы лучше понимаем, как действовать эффективнее — независимо от того, продаёте вы, покупаете или арендуете.