Из чего складывается ценность помещения

Продолжаем разбор рынка коммерческой недвижимости: что определяет пригодность конкретного помещения под бизнес и почему один и тот же объект может быть ценным для одного арендатора и бесполезным для другого.

Александр Александрович

Руководитель Archix

В прошлой статье — «Просто много параметров» мы разобрали рынок коммерческой недвижимости в целом: кто на нём действует, как формируется арендная ставка и её верхняя и нижняя граница. Мы говорили, что «потолок» ставки определяется наилучшим использованием — самой рентабельной моделью бизнеса, для которой помещение подходит. Разберём, что стоит за этой формулировкой и из чего вообще складывается пригодность объекта.

Чьими глазами смотреть на объект

Когда продавец, покупатель или арендодатель оценивают помещение, кажется, что речь идёт о площади и расположении. На деле всё это имеет смысл рассматривать только через одного участника — арендатора. Ценность объекта неразрывно связана с тем, какую пользу он представляет для арендатора: именно арендатор генерирует прибыль, используя помещение, от его прибыли зависит посильная для него аренда, а от аренды — цена, по которой объект купят. Покупая помещение, инвестор по сути покупает будущий денежный поток, который сможет создать в нём бизнес.

Location, location, location: расшифровка

Эту фразу слышали все, но редко кто объясняет, что за ней стоит. На практике она сводится к простому вопросу: есть ли в пешей доступности от объекта целевая аудитория конкретного бизнеса, и достаточно ли её «массы», чтобы прокормить и вас, и соседей-конкурентов. Помещение у выхода из метро ценно не само по себе, а потому, что мимо проходит постоянный поток людей, часть которых — потенциальные клиенты. Тот же принцип работает и для крупного жилого массива: чем больше квартир рядом и чем точнее состав жителей совпадает с тем, на кого рассчитан бизнес, тем выше пригодность объекта.

Видно, доступно, узнаваемо

Хорошая локация ничего не даёт сама по себе, если о помещении никто не узнаёт. Заметность — можно ли разместить вывеску и увидят ли её прохожие — определяет, превратится ли поток людей рядом в поток посетителей. Доступность — нет ли ступенек, заборов или неудобного входа — определяет, дойдут ли до двери те, кто заметил. А витрины, особенно расположенные на уровне глаз, превращают сам фасад в рекламу и презентацию товара или услуги. Без этих трёх условий даже самая удачная локация работает на объект лишь частично.

Один и тот же объект — разная ценность

Поскольку ценность считается через арендатора, у неё нет абсолютного значения — даже для одного и того же помещения. Возьмём объект с кабинетной планировкой: несколько изолированных комнат с окнами, в части из них подведена вода. Для медицинского центра это готовая база: лицензирование требует именно такие кабинеты — с естественным освещением, нужной площадью и высотой потолков, с мокрыми точками. Подобное помещение для медицинского бизнеса ценно почти «как есть».

Для торгового арендатора то же самое помещение — наоборот, проблема. Розничному магазину нужен открытый торговый зал, просматриваемый от входа, а не набор изолированных комнат. Перегородки придётся сносить, коммуникации — переразводить, перепланировку — согласовывать. То, что для одного бизнеса было готовой ценностью, для другого превращается в статью затрат.

Получается, ценность не «прилипает» к стенам — она определяется тем, насколько текущее устройство помещения уже совпадает с требованиями конкретной модели бизнеса. Поэтому первый вопрос при оценке объекта — не «хорошее ли это помещение», а «под какую модель бизнеса оно уже устроено сейчас».

Потенциал, который дорого раскрыть

Часть ценности объекта всегда реализована, а часть существует как потенциал. Локационный потенциал — например, перспективы развития района — от собственника почти не зависит. А вот технический потенциал целиком в его руках: перепланировка, дополнительные входы, увеличение электрической мощности, нужные для определённых видов бизнеса коммуникации. Иногда раскрытие этого потенциала меняет ценность объекта кардинально: крупное помещение, разделённое на несколько лотов с отдельными входами и витринами, суммарно может стоить на 30–50% дороже, чем сдаваемое целиком. Но за такими решениями стоят деньги, время и опытные подрядчики — поэтому в большинстве сделок ценность объекта принимают как данность и работают с условиями, а не пытаются её изменить.

Итог

Ценность объекта — это ответ на вопрос «насколько хорошо это помещение подходит для определённого бизнеса». Локация задаёт потенциальный спрос, заметность и доступность определяют, реализуется ли он, а технический потенциал показывает, что из этого можно улучшить и какой ценой. Сама по себе ценность — ещё не цена и не ставка: чтобы получить конкретную цифру, нужно сопоставить её с реальным спросом и текущими предложениями на рынке, при возможности с действующими ставками или историей продаж в локации. Об этом — в следующий раз.